Vendedor deve informar restrições para uso e locação de imóvel

Na fase pré-contratual de um negócio jurídico que envolva um imóvel, a parte vendedora deve informar de maneira clara e específica quais as limitações de habitação, uso e locação do bem. Meras citações formais e genéricas em documentos, mesmo que assinados pelo comprador, não cumprem esse papel e podem levar à rescisão do contrato por omissão da fornecedora.

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Essa foi a tese aplicada pelo juiz Valdemar Bragheto Junqueira, do Juízo Titular II – 11ª Vara Cível – Foro Central Cível (SP), que rescindiu uma promessa de venda e compra de um imóvel por culpa exclusiva da vendedora e determinou a devolução do montante já pago. O magistrado também mandou a ré pagar 50% do valor das parcelas anteriormente quitadas pelo autor.

Consta nos autos que um homem, visando adquirir um imóvel para locação por Airbnb (modalidade short stay), firmou uma promessa de venda e compra com uma incorporadora, por meio dos corretores dela, no valor total de mais de R$ 398 mil. O comprador chegou a pagar R$ 54,9 mil à empresa, a título de parcelas contratuais e corretagem.

No entanto, somente após a celebração do contrato ele tomou ciência de que não seria possível utilizar o imóvel para o fim que pretendia, uma vez que ele se enquadrava no regime de Habitação de Interesse Social (HIS-2). Nessa modalidade, o bem é destinado a famílias com renda mensal de até seis salários mínimos ou renda por pessoa de até um salário mínimo. E na cidade de São Paulo, o Decreto Municipal 64.244/2025 proibiu a locação temporária para esse tipo de habitação.

O comprador ajuizou a ação alegando que a ré faltou com o dever de informação, previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, incorreu em propaganda enganosa (por omissão) e violou o artigo 35-A da Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964). Ele também apontou vício de consentimento no contrato firmado entre as partes, com omissão dolosa da vendedora, conforme os artigos 147 e 171, inciso II, do Código Civil.

Diante disso, ele requereu a rescisão do acordo por culpa exclusiva da empresa, com a devolução total dos valores pagos. O autor pediu, ainda, o pagamento de 50% dos valores pagos conforme uma cláusula penal do contrato. Como no termo essa penalidade era prevista somente contra o comprador, ele invocou o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça para aplicar a cláusula em sentido inverso.

Em sua defesa, a ré afirmou que em um dos documentos assinados pelo autor constava a informação de que o imóvel se enquadrava na HIS-2. Além disso, sustentou que a habitação estava sob regime de afetação, o que restringiria a devolução dos valores a apenas 50% do que foi pago pelo homem, conforme o artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei das Incorporações Imobiliárias.

Falta de clareza

O magistrado frisou, em sua análise, que a parte vendedora não pode suprir o dever de informação nos contratos com informações genéricas e padronizadas. Ele destacou que, de acordo com os autos, a própria ré trocou mensagens com o autor nas quais se confirmava que o imóvel seria usado para short stay, mas a empresa não alertou o comprador de que isso seria inviável devido à modalidade da habitação.

“Relevante notar que a contestação, ao sustentar que a unidade poderia ser adquirida por investidor ‘desde que locada a pessoas enquadradas nas regras do HIS-2’, acaba por confirmar a existência de restrições materiais, econômicas e jurídicas à exploração do bem (restrições cuja informação era essencial e que, à evidência, não foram prestadas de forma clara e ostensiva na fase pré-contratual)”, acrescentou o juiz.

Com isso, ele confirmou a omissão dolosa e registrou que a incorporadora violou também a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), o que garante a restituição dos valores ao comprador. Quanto ao argumento da ré sobre o regime de afetação, o juiz esclareceu que a retenção de 50% não se aplica quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva do vendedor.

Já sobre o pagamento de 50% a mais com base na cláusula penal, o magistrado adotou o Tema 971 do STJ. Conforme explicou, “Quem redige a cláusula penal e a impõe em contrato de adesão não pode, depois, invocar sua abusividade para escapar da aplicação em sentido inverso”.

O advogado que atuou a favor do comprador, Antônio Carlos Tessitore, comentou a sentença. Para ele, a decisão demonstra a obrigação das incorporadoras de serem claras e objetivas quanto a restrições do imóvel objeto de negócio jurídico. “Se a unidade possui limitações relevantes para locação, revenda ou exploração econômica, especialmente quando essas limitações atingem exatamente a razão pela qual o consumidor decidiu comprar, essas informações precisam aparecer de maneira clara antes da contratação”, declarou.

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Processo 4034390-11.2026.8.26.0100

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