STJ diz por que a morte do comprador não encerra o direito ao imóvel

No direito brasileiro, a morte do titular de um direito não o extingue — ela o transmite. É o que dispõe o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, [1] segundo o qual a herança se transmite, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários no exato momento do óbito. Essa regra, aparentemente simples, tem um efeito prático que muitas famílias desconhecem: o direito do comprador de um imóvel que pagou, mas nunca recebeu a escritura, não morre com ele. Ele passa a pertencer aos herdeiros.

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Essa constatação ganhou reforço recente e relevante do Superior Tribunal de Justiça, que decidiu, em julgamento de 2026, que a indenização decorrente da impossibilidade de adjudicação compulsória também é imprescritível — fechando um ciclo de proteção que começa na quitação do contrato e atravessa, sem se romper, a sucessão hereditária.

Natureza do direito do compromissário comprador

O compromisso de compra e venda quitado gera ao comprador um direito de natureza obrigacional, exigível diretamente contra o vendedor, independentemente de registro. É o que consolida a Súmula 239 do STJ. [2]

Os artigos 1.417 [3] e 1.418 [4] do Código Civil sustentam essa estrutura. O primeiro reconhece o direito à aquisição do imóvel quando presentes os requisitos legais; o segundo autoriza o comprador a exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação. O registro qualifica esse direito como real, oponível a terceiros — mas sua ausência não o torna inexistente entre as partes originais do contrato.

Transmissão pela saisine: direito não desaparece com a morte

O ponto central deste artigo é menos discutido na prática cotidiana da advocacia imobiliária: o que acontece quando o comprador morre antes de receber a escritura?

O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou essa questão de forma direta. No REsp 1.185.383/MG [5], a corte reconheceu que o compromisso de compra e venda é transmissível causa mortis independentemente de registro, determinando sua inclusão no inventário. O que se transmite não é a propriedade formal, mas a posição jurídica de quem já cumpriu sua obrigação.

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O Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou esse raciocínio de forma ainda mais explícita na Apelação Cível 1001043-04.2023.8.26.0404, [6] em que os sucessores de um mutuário falecido buscavam a outorga de escritura de imóvel já quitado em vida. O TJ-SP reformou a sentença de improcedência, reconhecendo que a morte do titular transmite imediatamente aos herdeiros a posição jurídica de compromissário, nos termos da saisine.

O parecer da Procuradoria de Justiça, transcrito no próprio acórdão, é preciso sobre o mecanismo envolvido: a quitação ocorreu quando ainda vivo o comprador, de modo que o direito à adjudicação compulsória já integrava sua esfera patrimonial em razão da saisine. Não se trata, portanto, de um direito novo nascido com a morte — é um direito que já existia, e que a saisine simplesmente transfere, sem solução de continuidade, ao patrimônio hereditário.

Espólio ou herdeiros: uma distinção que decide o processo

Um erro processual recorrente merece registro. A saisine transmite o direito, mas não autoriza, por si só, que cada herdeiro o exija individualmente em nome próprio antes da partilha. O STJ é firme nesse ponto.

No AgInt no REsp 1.743.886/RJ, [7] a corte reafirmou que cabe ao inventariante responder em juízo, ativa e passivamente, pelo espólio — os herdeiros, isoladamente, não detêm legitimidade ad causam. O entendimento foi expressamente ratificado no AgInt nos EDcl no AREsp 2.541.889/MG, [8] em ação de adjudicação compulsória ajuizada por herdeiros em nome próprio: agravo improvido, por ilegitimidade ativa, com legitimidade reconhecida como exclusiva do espólio.

Na prática, isso significa que a ação deve ser proposta pelo espólio, representado pelo inventariante — e não pelos herdeiros individualmente, salvo situações excepcionais já consolidadas pela jurisprudência de cada tribunal.

Limite: terceiros de boa-fé e importância do registro

A imprescritibilidade e a transmissibilidade do direito não o tornam absoluto. O AREsp 1.830.152/MG [9] ilustra esse limite: reconhecida a ausência de averbação do compromisso na matrícula, o STJ negou a adjudicação em favor de terceiros adquirentes de boa-fé, somando-se à quitação apenas parcial do contrato original.

O contraponto aparece quando a má-fé do terceiro é demonstrada. Na Apelação Cível 1003397-81.2022.8.26.0292, [10] o TJ-SP anulou venda posterior do mesmo lote, por entender que o adquirente tinha, ou deveria ter, ciência dos compromissos anteriores. A lição prática, para famílias que herdam contratos antigos, é clara: o registro do compromisso, ainda que não seja requisito para a adjudicação contra o próprio vendedor, é a diferença entre recuperar o imóvel e ter de buscar indenização contra quem já não pode mais entregá-lo.

Quando o imóvel já não pode ser recuperado: conversão em perdas e danos

É aqui que a decisão mais recente do STJ ganha protagonismo. Em julgamento noticiado em julho de 2026, a 3ª Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que, sendo inviável a outorga da escritura definitiva, a pretensão de adjudicação compulsória pode ser convertida em perdas e danos — e essa conversão também não se sujeita a prazo prescricional (REsp 2.196.855 [11]).

A ministra relatora fundamentou a conversão automática no artigo 501 do Código de Processo Civil [12] e no artigo 248 do Código Civil, [13] que autoriza a conversão da obrigação em perdas e danos quando o cumprimento específico se torna impossível por culpa do devedor.

O efeito prático dessa decisão é significativo para os casos de sucessão discutidos neste artigo. Quando o imóvel deixado pelo falecido já foi alienado a terceiros de boa-fé — hipótese em que a adjudicação em si se torna inviável —, os herdeiros não ficam sem alternativa. A pretensão indenizatória, decorrente da impossibilidade de cumprimento, segue a mesma imprescritibilidade da pretensão original.

Conclusão

A combinação desses precedentes desenha um quadro consistente: o direito do compromissário comprador quitado não se extingue pelo tempo, não se extingue pela ausência de registro e não se extingue pela morte. Ele se transmite ao espólio pela saisine, deve ser exercido por quem tem legitimidade processual adequada, encontra limite legítimo na proteção ao terceiro de boa-fé registral — e, mesmo quando a recuperação física do imóvel já não é mais possível, subsiste como pretensão indenizatória imprescritível.

Para famílias que guardam, há décadas, um contrato de compra e venda nunca formalizado em escritura, a mensagem da jurisprudência mais recente do STJ é direta: o tempo, isoladamente, não é motivo para desistir.

 

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[1] Código Civil, art. 1.784: “Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”

[2] Súmula 239, STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

[3] Código Civil, art. 1.417: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

[4] Código Civil, art. 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

[5] STJ, REsp 1.185.383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08/04/2014, DJe 05/05/2014. Ementa: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA ‘G’, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. […] O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. Recurso especial provido.”

[6] TJSP, Apelação Cível 1001043-04.2023.8.26.0404, Comarca de Orlândia, Rel. Des. Emerson Sumariva Júnior, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 10/10/2024. Ementa: “Apelação. Ação de adjudicação compulsória. […] Com a morte do mutuário originário operou-se a imediata transmissão da herança aos seus sucessores legítimos (saisine), de modo a impedir que o patrimônio fique sem titular até que a transferência definitiva seja efetivada (C. Civil, artigo 1.784), incumbindo aos herdeiros responder pelas obrigações deixadas pelo ‘de cujus’, os quais também podem postular a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel financiado. Recurso provido para julgar a ação procedente.”

[7] STJ, AgInt no REsp 1.743.886/RJ, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, j. 16/10/2023, DJe 18/10/2023.

[8] STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.541.889/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/09/2024, DJe 01/10/2024. Ementa: “PROCESSUAL CIVIL. […] AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, AJUIZADA PELOS HERDEIROS DO DE CUJUS, EM NOME PRÓPRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA. LEGITIMIDADE EXCLUSIVA DO ESPÓLIO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. ‘O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que cabe ao inventariante responder em juízo, ativa e passivamente, pelo espólio. Enquanto não aberto o inventário e realizada a partilha, tal responsabilidade recai sobre o administrador provisório. Nesse contexto, compreende-se que os herdeiros não detém legitimidade ad causam.’ Agravo interno improvido.”

[9] STJ, AREsp 1.830.152/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16/12/2025, DJEN 19/12/2025. Ementa: “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGISTRO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BOA-FÉ DE TERCEIROS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O direito real à aquisição nasce com o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, sendo indispensável para a oponibilidade contra terceiros. […] 4. A quitação parcial do contrato (57,81%) inviabiliza a adjudicação e o reconhecimento de propriedade, conforme apurado em prova pericial. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.”

[10] TJSP, Apelação Cível 1003397-81.2022.8.26.0292, Comarca de Jacareí, Rel. Des. Eduardo Francisco Marcondes, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 20/03/2026. Tese de julgamento: “1. A boa-fé do adquirente não se presume quando há indícios de conhecimento prévio dos compromissos anteriores. 2. A nulidade de venda em duplicidade é reconhecida quando comprovada a má-fé do adquirente.”

[11] STJ, REsp 2.196.855, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgamento noticiado em 20/07/2026. Fontes: STJ, Notícias, 20/07/2026; Migalhas, 14/04/2026, “STJ afasta prescrição de perdas e danos decorrentes de adjudicação compulsória”.

[12] Código de Processo Civil, art. 501: “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.”

[13] Código Civil, art. 248: “Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.”

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