Adjudicação compulsória de imóvel: cadeia de cessões não é dominial

A sucessão de compromissos de compra e venda e de cessões de direitos sobre um mesmo imóvel pode produzir, no fólio real, uma aparência enganosa de linearidade. Proprietário, compromissário comprador e sucessivos cessionários aparecem ligados por negócios juridicamente encadeados, mas isso não significa que todos integrem uma única cadeia de transmissão da propriedade.

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Na adjudicação compulsória, a questão é direta: se o último cessionário pretende obter do proprietário registral a transmissão do domínio, todos os cedentes intermediários precisam integrar o processo? E, havendo compromissos ou cessões registrados, a transferência direta ao último cessionário violaria a continuidade?

A resposta exige separar três planos: a titularidade dominial, a circulação do direito aquisitivo e a legitimação para exigir a transmissão. A aparente incompatibilidade entre adjudicação direta e trato sucessivo nasce justamente da confusão entre eles.

Propriedade e direito real de aquisição

O ponto de partida está no regime civil da aquisição imobiliária. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo; enquanto ele não ocorrer, o alienante continua a ser havido como dono.

O compromisso de compra e venda registrado produz efeito distinto. Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, preenchidos os requisitos legais, o compromissário adquire direito real à aquisição do imóvel e pode exigir a outorga da escritura definitiva ou, diante da recusa, requerer a adjudicação.

A eficácia real do compromisso não antecipa a transferência do domínio. O compromissário pode ostentar direito real sobre o imóvel sem ser proprietário: a natureza real do direito de aquisição amplia sua eficácia perante terceiros, mas não substitui o modo legal de aquisição.

É essa autonomia entre propriedade e direito aquisitivo que permite compreender adequadamente as cessões sucessivas. Se o compromissário cede seus direitos a terceiro, e este, depois, os transfere a outro, o que circula não é o domínio, mas a posição aquisitiva decorrente do negócio originário. Como observa Hamid Charaf Bdine Júnior, a cessão da posição contratual opera a substituição do contratante no complexo de direitos e obrigações do vínculo. A doutrina foi expressamente utilizada pelo CSM paulista ao enfrentar o tema em 2025.

Não há uma sucessão de proprietários. Há uma sucessão na titularidade do direito de exigir a aquisição.

Cadeia de cessões como cadeia de legitimação

Suponha-se que A, proprietário, prometa vender a B; B ceda seus direitos a C; e C, posteriormente, os transfira a D. A propriedade não percorreu a sequência A-B-C-D. O domínio permaneceu com A. O que circulou entre B, C e D foi a posição jurídica apta a exigir a prestação final.

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Os negócios intermediários continuam relevantes: o último cessionário precisa demonstrar como a posição originária chegou validamente à sua esfera jurídica. A cadeia de cessões, assim, legitima materialmente a aquisição, mas não cria titulares intermediários do domínio.

A própria disciplina legal da adjudicação compulsória extrajudicial confirma essa lógica. O artigo 216-B, § 1º, da Lei de Registros Públicos reconhece legitimidade ao promitente comprador e a seus cessionários ou promitentes cessionários; o § 2º dispõe que o deferimento independe do prévio registro dos instrumentos de promessa ou cessão. O Código Nacional de Normas do CNJ, por sua vez, exige que a ata notarial e o requerimento reconstruam o histórico das cessões e sucessões.

O sistema não converte cada cessão em prévia mutação dominial; exige a demonstração da cadeia negocial.

Legitimidade passiva e litisconsórcio

A separação entre esses planos também esclarece a questão processual.

A adjudicação compulsória destina-se a produzir o resultado jurídico que deveria decorrer do cumprimento voluntário da obrigação de transmitir. Conforme o artigo 501 do Código de Processo Civil, a sentença de procedência, depois de transitada em julgado, produz os efeitos da declaração de vontade não emitida.

Se o resultado pretendido é a transferência da propriedade, importa identificar de quem deveria partir a declaração substituída. Em regra, essa manifestação é a do titular do domínio obrigado à outorga.

O cedente intermediário, por não ser proprietário, não possui domínio a transmitir. Sua participação pretérita é relevante para demonstrar a cadeia aquisitiva do autor, mas isso não o transforma automaticamente em sujeito passivo necessário da pretensão destinada a suprir a vontade do titular do direito dominial.

Também não há, apenas por essa circunstância, litisconsórcio necessário na forma do artigo 114 do CPC. O dispositivo o exige quando houver previsão legal ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos. Se o cedente já transmitiu integralmente sua posição e não é titular do domínio, sua simples participação na cadeia negocial não torna indispensável pronunciamento uniforme a seu respeito.

Essa compreensão não é nova no Superior Tribunal de Justiça. No REsp 648.468/SP, julgado em 2006, a 3ª Turma já assentou a desnecessidade da presença dos cedentes como litisconsortes, porque a obrigação objeto da adjudicação somente poderia ser cumprida pelo titular do domínio.

Em 2025, o AREsp 1.979.243/RS avançou na sistematização da matéria. A 4ª Turma decidiu que, comprovadas a quitação e a regularidade da cadeia de cessões, o último cessionário pode exigir diretamente do proprietário registral o cumprimento da obrigação, sendo desnecessários tanto o registro do instrumento de cessão quanto o litisconsórcio com os cedentes intermediários.

A orientação foi novamente reafirmada em março de 2026, no AREsp 3.055.311/MT, em que o STJ qualificou como pacífica a jurisprudência segundo a qual os cedentes intermediários não são litisconsortes passivos necessários na adjudicação compulsória.

Integrar a cadeia de legitimação material do adjudicante, portanto, não equivale a integrar necessariamente a relação processual.

Continuidade registral: qual direito está sendo transmitido?

A dificuldade mais sensível surge quando compromisso e cessões constam do próprio registro imobiliário.

Os artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 concretizam o princípio da continuidade: o registro deve conservar o encadeamento jurídico entre o titular inscrito e aquele que figura como outorgante do direito levado ao fólio real.

Mas a aplicação da continuidade pressupõe uma pergunta anterior: qual é o direito objeto do ato que se pretende registrar?

Não há uma cadeia indiferenciada capaz de converter todos os direitos inscritos em etapas sucessivas de transmissão da propriedade.

Se o título apresentado é uma sentença de adjudicação destinada a transferir o domínio, o primeiro confronto registral é entre o titular da propriedade inscrita e aquele de quem juridicamente procede essa transmissão. Se o imóvel continua registrado em nome de quem teve sua declaração de vontade substituída judicialmente, a transferência direta ao adjudicante não cria, por si só, lacuna na cadeia dominial.

Os cedentes intermediários pertencem a outro plano. Podem ter sido titulares de direito real de aquisição ou de posição contratual transmissível. Nenhuma dessas situações os transforma em proprietários.

Isso não significa afirmar que a continuidade se aplique apenas à propriedade. A proposição seria excessiva. Um direito real de aquisição registrado também se submete à continuidade quando ele próprio for objeto de cessão, modificação ou cancelamento.

A formulação tecnicamente mais adequada é outra: a continuidade deve ser aferida em função da natureza do direito objeto do ato registral.

Quando o título final transmite propriedade, não se deve construir artificialmente uma cadeia de transmissões dominiais entre sujeitos que jamais foram proprietários apenas porque participaram da circulação do direito aquisitivo.

Evolução da jurisprudência registral paulista

A própria jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo revela que a dificuldade não é apenas teórica.

Na Apelação nº 0060889-91.2012.8.26.0100, julgada em 2014, prevaleceu o entendimento de que a ausência dos cedentes no polo passivo impedia o registro da carta de adjudicação por quebra da continuidade.

Em 2015, porém, no julgamento da Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224, o então corregedor-geral Hamilton Elliot Akel reviu expressamente o entendimento anterior. O voto passou a distinguir o direito real de aquisição da propriedade e reconheceu que o compromisso registrado não impede a transmissão dominial; eventual negócio posterior pode ser ineficaz perante o compromissário, mas isso não significa que o direito de aquisição tenha se convertido em domínio.

A distinção é decisiva: o registro do compromisso protege o adquirente e atribui eficácia real à sua posição, mas não altera quem continua sendo o proprietário.

Essa orientação foi retomada pelo CSM na Apelação nº 1037388-63.2023.8.26.0405, julgada em março de 2025. Além de dispensar o prévio registro da cessão, o Conselho reconheceu ser desnecessária a inclusão dos cedentes no polo passivo, mesmo diante de compromisso inscrito. O acórdão também tratou a cessão da posição contratual como substituição do cedente pelo cessionário no complexo de direitos e obrigações decorrentes do negócio.

Precedente de 2026 e a leitura adequada da continuidade

É nesse percurso que se insere a Apelação nº 1027078-93.2025.8.26.0577, julgada pelo CSM em 2 de setembro de 2026.

No caso, o registro da carta de sentença havia sido recusado porque uma compromissária anterior, cujo contrato constava da matrícula, não participou da adjudicação compulsória. O Conselho afastou o óbice, afirmando que os cedentes intermediários não precisam integrar o polo passivo, ainda que seus contratos estejam registrados, pois o proprietário alienante é o titular do direito a ser transmitido: a propriedade.

O precedente é relevante menos por inovar na solução, já consolidada, do que por explicitar sua razão registral.

O acórdão afirma que a continuidade, naquela hipótese, diz respeito à titularidade do domínio e não a todo e qualquer direito inscrito, como o direito real de aquisição.

Essa passagem, porém, deve ser lida no contexto do ato qualificado. Tomada em termos absolutos, poderia sugerir que os demais direitos inscritos estariam fora do princípio da continuidade, o que não parece correto.

Mais precisa é a afirmação de que a continuidade incidente em cada qualificação deve corresponder ao direito que se pretende constituir, transmitir, modificar ou extinguir. Se o objeto é a propriedade, examina-se a continuidade dominial. Se o objeto é o próprio direito real de aquisição, a continuidade deverá ser verificada em relação a ele.

Essa leitura preserva o princípio e evita transformar direitos distintos em elos fictícios de uma única cadeia.

Dois controles distintos

A adjudicação fundada em cessões sucessivas exige, portanto, dois controles jurídicos que não devem ser confundidos.

O primeiro é o da legitimação aquisitiva. O adjudicante precisa demonstrar o negócio originário, as cessões subsequentes, a quitação e os demais fatos constitutivos de seu direito. É nesse plano que a regularidade da cadeia negocial se torna indispensável, como expressamente reconheceu o STJ no AREsp 1.979.243/RS.

O segundo é o da continuidade registral do direito levado ao fólio. Se o título transfere a propriedade, deve existir correspondência entre aquele de quem juridicamente procede o domínio e o titular registral legitimado a transmiti-lo.

A cadeia de cessões explica por que o último cessionário pode exigir a aquisição. A cadeia dominial indica de quem a propriedade pode juridicamente sair.

São funções diferentes.

A transmissão direta do proprietário ao último cessionário não suprime elos dominiais: eles jamais existiram. Houve sucessão de posições aquisitivas, cuja prova permanece necessária.

Conclusão

A discussão sobre a presença dos cedentes intermediários na adjudicação compulsória é, em última análise, consequência de uma pergunta anterior: qual direito cada integrante da cadeia efetivamente possuiu?

O compromisso registrado pode constituir direito real de aquisição. A cessão pode transferir essa posição ao cessionário seguinte. Nenhum desses fatos, entretanto, equivale à aquisição da propriedade, que permanece com o titular dominial até a ocorrência do modo aquisitivo correspondente.

Por isso, as duas cadeias respondem a perguntas diferentes: a primeira demonstra quem pode exigir a aquisição; a segunda revela de quem pode partir a transmissão da propriedade.

É essa separação que permite compreender por que a jurisprudência dispensa os cedentes intermediários do polo passivo sem flexibilizar o princípio da continuidade.

A cadeia de cessões deve ser provada. O que ela não precisa, e juridicamente não pode, é ser reconstruída como uma sucessão de proprietários que nunca existiu.

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Referências

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406/2002, arts. 1.245, 1.417 e 1.418; Código de Processo Civil. Lei nº 13.105/2015, arts. 114 e 501; Lei de Registros Públicos. Lei nº 6.015/1973, arts. 195, 216-B e 237.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, arts. 440-G e 440-L.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 648.468/SP, 3ª Turma, rel. min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 14/12/2006, DJ 23/4/2007.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AREsp 1.979.243/RS, 4ª Turma, rel. min. Raul Araújo, j. 29/9/2025, DJEN 2/10/2025.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AREsp 3.055.311/MT, 4ª Turma, rel. min. João Otávio de Noronha, j. 16/3/2026, DJEN 19/3/2026.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível nº 0060889-91.2012.8.26.0100, rel. des. Hamilton Elliot Akel, j. 18/3/2014.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível nº 1010491-71.2014.8.26.0224, rel. des. Hamilton Elliot Akel, j. 7/10/2015.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível nº 1037388-63.2023.8.26.0405, rel. des. Francisco Eduardo Loureiro, j. 6/3/2025.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível nº 1027078-93.2025.8.26.0577, rel. des. Silvia Rocha, j. 2/9/2026.

BDINE JÚNIOR, Hamid Charaf. Cessão da posição contratual. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 98. Referência doutrinária também reproduzida no voto da Apelação nº 1037388-63.2023.8.26.0405.

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