Alienação fiduciária e Súmula 308 do STJ: a restrição jurisprudencial em debate

A alienação fiduciária consolidou-se como um dos principais instrumentos de financiamento da produção imobiliária, ao oferecer ao credor uma garantia dotada de maior efetividade e, com isso, favorecer a disponibilidade e a precificação do crédito.

Sua adoção, contudo, impõe um desafio estrutural ao mercado: conciliar a preservação da garantia constituída sobre o empreendimento com a comercialização regular das unidades que o integram. Essa compatibilização não deve ser tratada apenas na etapa final, quando se pretende cancelar o gravame, mas incorporada desde a modelagem jurídica e financeira da operação, mediante critérios objetivos para individualização, amortização e liberação das unidades.

A definição desses mecanismos é decisiva para conferir previsibilidade às relações entre incorporadora, financiador e adquirentes e para evitar que riscos próprios do financiamento contaminem a dinâmica comercial do empreendimento.

Foi esse o ponto enfrentado em julgados recentes da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que afastaram a aplicação automática da Súmula 308 a essa modalidade de garantia, em sentido diverso de precedente da 3ª Turma.

Editada em 2005, a Súmula 308 estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. O enunciado consolidou uma resposta jurisprudencial aos efeitos da inadimplência de incorporadoras em empreendimentos financiados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação: o adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações não deve perder o imóvel por dívida contraída pela vendedora perante o agente financeiro.

A controvérsia surge quando se pretende transportar essa proteção para a alienação fiduciária, garantida com estrutura jurídica distinta. Na hipoteca, o devedor permanece proprietário do bem, que apenas fica vinculado ao pagamento da dívida. Na alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário, enquanto o devedor conserva, em regra, a posse direta. A diferença produz consequência prática decisiva: o incorporador fiduciante não pode transmitir ao comprador direito mais amplo do que aquele que efetivamente integra seu patrimônio.

Spacca

Em 2019, no julgamento do Recurso Especial nº 1.576.164/DF, a 3ª Turma admitiu a aplicação analógica da Súmula 308 à alienação fiduciária. Sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, prevaleceu a finalidade protetiva do enunciado: assegurar ao adquirente de boa-fé que quitou o preço o recebimento do imóvel livre do gravame constituído pela incorporadora. Nessa perspectiva, a distinção formal entre as garantias não seria suficiente para frustrar a legítima expectativa do consumidor, sobretudo diante dos deveres de transparência e informação.

No entanto, em julgamentos recentes, a 4ª Turma passou a adotar orientação mais restritiva quanto ao alcance da Súmula 308. No julgamento do Recurso Especial nº 2.130.141/RS, de relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, concluído em abril de 2025, o colegiado afastou expressamente a aplicação analógica do verbete às hipóteses de alienação fiduciária, destacando que a ratio decidendi dos precedentes que lhe deram origem está vinculada às peculiaridades da hipoteca constituída no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e não autoriza a extensão da proteção a garantias submetidas a regime jurídico distinto.

Posteriormente, em junho de 2026, a 4ª Turma, no julgamento do Recurso Especial nº 1.483.058/DF, sob a relatoria do ministro João Otávio de Noronha, reafirmou esse entendimento, ressaltando que a alienação fiduciária é disciplinada pela Lei nº 9.514/1997 e não apresenta identidade estrutural ou normativa com a hipoteca, razão pela qual a incidência da Súmula 308 não pode ser presumida nem aplicada de forma ampla e irrestrita.

Referidos precedentes revelam movimento jurisprudencial relevante

Mais do que simplesmente diferenciar hipoteca e alienação fiduciária, a 4ª Turma passou a reexaminar os próprios fundamentos históricos da Súmula 308, enfatizando que sua construção jurisprudencial esteve fortemente associada ao contexto do Sistema Financeiro da Habitação e às controvérsias decorrentes da inadimplência de incorporadoras em empreendimentos financiados sob esse regime.

Sob essa perspectiva, a proteção conferida pelo verbete não decorreria exclusivamente da boa-fé do adquirente, mas também das características específicas do contexto normativo que embasou sua formulação, circunstância que dificultaria sua transposição para o âmbito da alienação fiduciária.

Para o colegiado, o verbete consagra solução excepcional, vinculada à hipoteca e ao contexto protetivo do Sistema Financeiro da Habitação, e não autoriza o afastamento de garantia submetida a regime legal próprio.

A premissa central está na própria Lei 9.514/1997. Se a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário, o fiduciante dispõe apenas dos direitos que lhe restam no contrato. A cessão desses direitos, por sua vez, depende da anuência do credor. Nessa leitura, afastar o gravame pelo simples fato de o comprador ter quitado o preço à incorporadora transferiria ao financiador os efeitos de um negócio do qual não participou e reduziria, sem previsão legal expressa, a eficácia da garantia fiduciária.

O entendimento reforça a segurança e a previsibilidade da alienação fiduciária, fatores relevantes para a concessão e a precificação do crédito imobiliário. Em contrapartida, torna mais sensível a alocação de riscos na estruturação e na comercialização dos empreendimentos. Incorporadoras devem prever mecanismos objetivos para a liberação individual das unidades; financiadores precisam manter procedimentos transparentes e compatíveis com a dinâmica das vendas; e adquirentes não devem presumir que a quitação do preço, por si só, assegurará a baixa do gravame.

Para o mercado produtor, esse cenário exige que a disciplina da garantia fiduciária seja integrada à governança do empreendimento, e não tratada como providência meramente registral. Os instrumentos de financiamento e de comercialização devem estabelecer, de forma convergente, os critérios de imputação dos pagamentos, os valores ou percentuais necessários à liberação de cada unidade, os prazos e documentos para emissão da anuência do credor e as responsabilidades por eventual atraso na baixa do gravame.

Também é recomendável que incorporadoras, loteadoras e financiadores adotem fluxos verificáveis de comunicação e controle, capazes de acompanhar a evolução das vendas, a amortização da dívida e a correspondência entre cada unidade comercializada e a garantia registrada. A consistência entre matrícula, contrato de financiamento, memorial de incorporação e instrumentos celebrados com os adquirentes reduz assimetrias de informação, limita controvérsias sobre a eficácia do gravame e evita que o risco de inadimplemento da operação seja deslocado, de forma imprevisível, entre os seus participantes. Mais do que atender a uma cautela documental, essa coordenação protege a credibilidade do empreendimento, preserva a higidez da garantia e contribui para a estabilidade do crédito imobiliário.

Os julgados da 4ª Turma apontam, portanto, para maior rigor na preservação da alienação fiduciária, mas ainda não encerram a discussão. Enquanto subsistir a divergência entre as Turmas de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, a solução dos casos concretos dependerá da configuração do negócio, da conduta dos envolvidos, da informação disponibilizada ao adquirente e da evolução da jurisprudência.

A mensagem ao mercado, portanto, é menos a de uma proteção jurisprudencial automaticamente transponível e mais a de uma necessária disciplina preventiva da operação. Fora do âmbito próprio da hipoteca, a Súmula 308 não pode ser tomada como mecanismo geral de neutralização da alienação fiduciária, especialmente diante da orientação restritiva firmada pela 4ª Turma.

Enquanto a divergência no Superior Tribunal de Justiça não for superada, incorporadoras, loteadoras e financiadores devem estruturar cada empreendimento sob a premissa de que a eficácia da garantia poderá ser preservada, inclusive perante o adquirente que tenha quitado o preço à vendedora. Isso torna indispensável antecipar, nos instrumentos contratuais e nos procedimentos operacionais, as condições de liberação das unidades, os deveres de informação e os mecanismos de resposta a desvios no fluxo financeiro.

Nesse contexto, a prevenção jurídica não se limita a mitigar litígios: ela integra a própria arquitetura econômica do empreendimento, influencia a confiança dos agentes e constitui condição para que a segurança do crédito conviva com a regularidade da comercialização imobiliária.

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