O Gato de Schrödinger e a locação por temporada no STJ: a corte suspende; a proibição, não

O estudo do Direito é, reconhecidamente, multidisciplinar: dialoga com praticamente todos os ramos do conhecimento humano. A interseção com a Física, porém, é rara — mas ela parece acontecer no julgamento do Tema Repetitivo 1.443 do Superior Tribunal de Justiça, que trata da locação por temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

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A Física Quântica popularizou a imagem do gato de Schrödinger: em síntese simplificada, o experimento mental sugere que um gato trancado em uma caixa, sujeito a um mecanismo  probabilístico, poderia ser considerado simultaneamente vivo e morto até que a caixa fosse aberta e o estado observado. A comparação pode soar exagerada, mas os efeitos práticos da suspensão determinada pelo STJ sobre os processos que discutem a locação por temporada em edifícios residenciais têm reproduzido exatamente esse paradoxo: há suspensão sem suspensão.

O que o STJ decidiu — e o que ainda está pendente

Em 26 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC, sob relatoria do ministro Raul Araújo, dando origem ao Tema Repetitivo 1.443. A questão submetida a julgamento é a seguinte: definir se a cláusula de  destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente, por si só, para impedir a locação de unidades autônomas por curto período mediante plataformas digitais,  independentemente de proibição expressa nesse sentido.

Com a afetação, a corte determinou a suspensão nacional de todos os processos, individuais ou coletivos, em curso na segunda instância e no próprio STJ, que versem sobre a mesma controvérsia. O ministro relator destacou a multiplicidade de ações sobre o tema e a necessidade de conferir  segurança jurídica, coerência e uniformidade ao tratamento da matéria — já que decisões conflitantes vinham sendo proferidas nos diferentes tribunais do país. Ainda não há data definida para o julgamento de mérito.

O precedente que se tornou bandeira

Poucas semanas antes da afetação, em 7 de maio de 2026, a própria 2ª Seção havia julgado  o REsp 2.121.055/MG (relatora ministra Nancy Andrighi), envolvendo unidade do Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez, em Belo Horizonte — processo do qual o Airbnb participou  como assistente. Prevaleceu, por maioria apertada, o entendimento de que a exploração habitual de imóveis por meio de plataformas digitais pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do condomínio e que, nesses casos, a autorização para esse tipo de atividade depende  da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

O ponto central é que essa decisão não é vinculante: trata-se de julgamento de caso concreto, sem  efeito repetitivo ou súmula vinculante, e sem qualquer força obrigatória sobre outros condomínios do país. Ainda assim, na prática, inúmeros condomínios residenciais passaram a invocar esse  precedente isolado para vedar, de forma unilateral, a locação por temporada — muitas vezes com  base apenas na cláusula genérica de destinação residencial da convenção, sem qualquer  deliberação em assembleia e sem qualquer alteração formal do regramento condominial.

O paradoxo: suspensão sem suspensão

É aqui que a metáfora do gato de Schrödinger se revela precisa. Enquanto o Judiciário está impedido — por força da suspensão nacional determinada no Tema 1.443 — de apreciar novos  processos e recursos sobre o tema, síndicos e assembleias continuam, na prática, proibindo a  locação por temporada com fundamento em decisões individuais e não vinculantes do próprio STJ. O resultado é uma situação em que a proibição está, ao mesmo tempo, suspensa e vigente: suspensa  para quem busca o Judiciário, e vigente para quem já a sofre no dia a dia do condomínio.

Essa dinâmica esbarra no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição, segundo o qual a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. Também tensiona os direitos de propriedade e os termos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que, enquanto não sobrevier decisão ou legislação em sentido diverso, continua em vigor e admite a locação de curta duração, por até 90 dias,  inclusive quando intermediada por aplicativos, em imóveis situados em condomínios residenciais ou mistos.

Conclusão

Diante desse quadro, o mais prudente é que o debate seja de fato concentrado no STJ, sem que  decisões unilaterais de síndicos ou deliberações precipitadas de assembleias antecipem um  resultado que ainda está sub judice. Até que o Tema 1.443 seja julgado, deveria prevalecer o status quo de cada condomínio, sem restrição, ampliação ou modificação do cenário hoje existente nos  edifícios que já praticam e autorizam a locação por temporada — sob pena de se admitir, na prática,  que o gato seja tratado como morto antes mesmo de a caixa ter sido aberta.

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